Come funziona Reddio, da dove vengono i dati, cosa garantisce e cosa no. Se non trovi la risposta, scrivici.
Tutti i valori d'uscita provengono dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, la fonte pubblica ufficiale per le quotazioni immobiliari italiane. Reddio elabora questi dati ma non rivende la banca dati di origine.
A differenza di una media di comune, Reddio cerca per ogni immobile la zona OMI del suo indirizzo dentro i perimetri ufficiali: la differenza tra un centro storico e una periferia può valere centinaia di euro al metro quadro. Quando la posizione esatta non è disponibile usa la zona rappresentativa del comune, e la scheda lo dichiara accanto al verdetto come zona indicativa.
Dal Portale Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia, dove sono pubblicati gli avvisi di vendita delle aste giudiziarie. Reddio elabora esclusivamente i dati economici e immobiliari pubblici (comune, superficie, base d'asta, descrizione dello stato).
Sulla scheda di ogni asta trovi tre scenari, sfavorevole, previsto e ottimale, calcolati con la stessa formula: prezzo d'acquisto, imposte e spese, una ristrutturazione stimata al livello medio del prezzario (una stima, non un preventivo), dodici mesi di detenzione e la rivendita al valore OMI della zona. Fra uno scenario e l'altro cambiano solo due moltiplicatori, sul costo dei lavori e sul valore d'uscita, e la scheda li scrive. Accanto trovi fino a dove ti conviene rilanciare e la catena dei numeri: nessuna etichetta, il ragionamento è sotto i tuoi occhi.
Sulla mappa, per scegliere quale scheda aprire fra migliaia di lotti, chi ha un account trova il filtro «In selezione»: raccoglie i lotti che col calcolo più favorevole, cioè lavori leggeri e rivendita al valore pieno della zona, superano il 20% di ROI e che, rivenduti così come sono, reggono un'offerta almeno pari alla base d'asta, esclusi quelli coi dati che non reggono e le quote o i diritti parziali. È un criterio per scegliere cosa guardare, non un giudizio sull'affare: quello lo dai tu, sulla scheda.
Le stime sono indicative, pensate per lo screening: servono a decidere rapidamente su quali immobili vale la pena approfondire, non a sostituire una perizia. Il calcolo del conto economico è verificato all'euro su un'operazione reale di flipping: date le stesse voci di costo e gli stessi ricavi, restituisce lo stesso utile netto e lo stesso ROI. Le voci di costo che il motore costruisce da solo per ogni immobile sono invece stime parametriche, e la scheda dice da quale regola esce ciascuna.
La decisione finale resta sempre umana: prima di qualunque offerta vanno verificati l'avviso integrale di vendita e la perizia ufficiale del Tribunale.
Il conto economico include la fiscalità italiana reale per operazioni immobiliari: IRES, IRAP, IMU per fabbricato merce, imposta di registro, e provvigioni differenziate tra acquisto da asta (zero provvigione) e mercato libero. È questo livello di dettaglio fiscale a distinguere una stima seria da un calcolo approssimativo.
Reddio analizza le aste giudiziarie del Portale Vendite Pubbliche su tutto il territorio nazionale. Le vendite dell'Agenzia del Demanio, per ora, in Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto.
No. Reddio è uno strumento di analisi e sourcing: non vende immobili, non fa da intermediario, non sostituisce un agente o un tecnico abilitato. Individua occasioni e le valuta economicamente, perché tu possa decidere dove approfondire.